Qu’est-ce que la syndication immobilière et comment fonctionne le crowdfunding immobilier ? Ce billet examine en profondeur ce qu’est le crowdfunding immobilier, son objectif, sa structure, sa rentabilité, etc. Pour en savoir plus, cliquez ici.
Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier est l’abréviation de REC et est également connu sous le nom de syndication immobilière. Le REC est un moyen efficace pour les investisseurs de mettre en commun leurs ressources financières et intellectuelles.
L’objectif du crowdfunding immobilier est d’investir dans des biens immobiliers beaucoup plus importants que ce que les investisseurs peuvent se permettre ou gérer individuellement. Le crowdfunding immobilier a explosé sur la scène après l’adoption de la loi sur l’emploi de 2012.
Accessibilité accrue
La syndication immobilière existe depuis des décennies. Toutefois, avant l’avènement du financement par la foule, les investissements syndiqués étaient difficilement accessibles aux investisseurs individuels. Seuls les investisseurs très fortunés ou les investisseurs institutionnels disposant de centaines de millions, voire de milliards de capitaux pouvaient y participer et en tirer profit.
Aujourd’hui, la syndication immobilière est accessible à tous. Deux des meilleures sociétés de financement collectif de l’immobilier sont Fundrise (pour les investisseurs non accrédités) et CrowdStreet (principalement pour les investisseurs accrédités). Elles donnent accès à des opérations immobilières commerciales de taille moyenne qui ont permis d’obtenir des rendements immobiliers supérieurs à la moyenne pendant des décennies.
C’est pourquoi tant d’investisseurs, dont moi-même, sont enthousiasmés par l’espace croissant du crowdfunding immobilier. J’ai personnellement investi 810 000 euros dans le crowdfunding immobilier à partir de 2019. En 2020, j’ai reçu plus de 269 000 euros en dividendes.
Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?
Vous comprenez maintenant l’objectif de la syndication immobilière. Alors, comment fonctionne le crowdfunding immobilier ? Le crowdfunding immobilier (syndication) est une transaction entre un sponsor et des investisseurs comme vous et moi.
Le sponsor recherche, développe et gère un projet immobilier (découvrir le retroplanning ) et un groupe d’investisseurs. Consultez le graphique ci-dessous qui explique visuellement le processus.
Les investisseurs mettent en commun leurs ressources financières et intellectuelles
Le crowdfunding immobilier est un moyen efficace pour les investisseurs de mettre en commun leurs ressources financières et intellectuelles afin d’investir dans des propriétés et des projets beaucoup plus importants qu’ils ne pourraient se le permettre ou gérer seuls.
Les principes de base du crowdfunding immobilier ne sont pas si différents de ceux de deux types qui ouvrent un bar ensemble. Le sponsor est le gestionnaire et l’opérateur de l’affaire.
En d’autres termes, le sponsor investit les fonds propres. Cela inclut la recherche de propriétés, la collecte de fonds et la gestion des opérations quotidiennes de l’investissement immobilier. D’autre part, les investisseurs fournissent la majeure partie du capital financier.
Le promoteur est généralement responsable de l’investissement de 5 à 20 % du total des fonds propres requis. À l’inverse, les investisseurs apportent entre 80 et 95 % du total. Il est évident que plus le promoteur peut investir dans la propriété, mieux les investisseurs se portent. Les investisseurs souhaitent que les sponsors aient le plus possible la « peau de chagrin ».
Structures de syndication immobilière
Plongeons encore plus loin dans le REC en répondant à la question de savoir comment fonctionne le crowdfunding immobilier.
Les syndications immobilières sont simples à mettre en place et comportent des protections intégrées pour toutes les parties. La structure est généralement une société à responsabilité limitée ou un partenariat limité. Le promoteur participe généralement en tant que partenaire général ou directeur. Et les investisseurs participent en tant que commanditaires ou membres passifs.
Ces sociétés à responsabilité limitée peuvent également être des véhicules à usage spécial (SPV). La plateforme de financement de l’immobilier et les investisseurs de la plateforme n’ont AUCUN droit sur ces SPV ou LLC.
Qu’en est-il des droits du sponsor et des investisseurs ? Tout est stipulé dans le contrat d’exploitation de la LLC ou le contrat de partenariat de la LP. Cela comprend les droits de distribution, les droits de vote et les droits du sponsor aux frais de gestion de l’investissement.
Profits du financement des foules dans l’immobilier
Comment le crowdfunding immobilier fonctionne-t-il en termes de rentabilité ? Les bénéfices proviennent des revenus de location et de l’appréciation et de la vente des biens immobiliers.
Les revenus locatifs d’un bien immobilier syndiqué sont distribués aux investisseurs par le promoteur. Cela se fait généralement sur une base mensuelle ou trimestrielle selon des modalités préétablies. La valeur d’un bien immobilier s’apprécie généralement au fil du temps. Ainsi, les investisseurs peuvent percevoir des loyers plus élevés et réaliser des bénéfices plus importants lorsque la propriété est vendue.
Le paiement dépend du temps nécessaire à l’investissement pour arriver à maturité ; certains types de syndications se terminent dans les 6 à 12 mois alors que d’autres peuvent prendre de 7 à 10 ans. Toute personne qui investit reçoit une part des bénéfices.
Dates cibles
Le promoteur proposera une date cible de sortie, mais ces dates cibles ne sont que des estimations approximatives. Que se passe-t-il si la date cible se trouve au milieu d’un marché baissier ? Dans ce cas, il peut être prudent de maintenir et de percevoir le loyer jusqu’à ce que le cycle tourne.
Au début de l’opération, le sponsor peut percevoir des frais d’acquisition moyens de 1 %. Bien qu’il puisse être compris entre 0,5 et 2 % selon la transaction. Avant qu’un sponsor ne partage les bénéfices de son travail de gestionnaire et de promoteur, tous les investisseurs reçoivent ce que l’on appelle un « rendement privilégié ».
Le rendement préférentiel est un paiement de référence distribué à tous les investisseurs. Il représente généralement environ 5 à 10 % par an de l’argent initialement investi.
Vous trouverez ci-dessous mon tableau de bord de financement de l’immobilier où je détiens 810 000 euros.
Exemple d’un investissement de crowdfunding immobilier
Les investissements de crowdfunding immobilier sont structurés de manière à ce que le sponsor soit motivé pour s’assurer que l’investissement soit performant pour tous. Voyons un exemple de rendement privilégié.
Si vous êtes un investisseur passif qui investit 100 000 euros dans une affaire avec un rendement préférentiel de 10 %, vous pourriez rapporter 10 000 euros par an une fois que la propriété aura rapporté suffisamment d’argent pour permettre les paiements.
Une fois que chaque investisseur a reçu un rendement préférentiel, l’argent restant est distribué entre le promoteur et les investisseurs en fonction de la structure de partage des bénéfices de la syndication.
Si, par exemple, la structure de partage des bénéfices est de 70/30, les investisseurs déduisent 70 % des bénéfices après avoir reçu leur rendement préférentiel et le sponsor en déduit 30 % après le rendement préférentiel.
Par exemple, si tout le monde reçoit son rendement préférentiel dans une transaction 70/30 et qu’il reste 1 million, les investisseurs recevront 700 000 et le sponsor 300 000.
Statistiques sur le financement des foules dans l’immobilier
– En 2020, plus de 60 000 investisseurs ont participé à des syndications.
– La taille moyenne d’une offre immobilière était de 2,3 millions.
– Les investisseurs passifs ont fourni 80 à 95 % du capital initial
– Les sponsors ont fourni 5 à 20 % de l’investissement initial
– Les investisseurs ont reçu un rendement préférentiel allant de 5 à 10 %.
– Le rendement préféré moyen était de 8 %.
– Les promoteurs ont perçu des frais d’acquisition de 0,5 à 2 %. Les frais d’acquisition moyens étaient de 1 %.
– Les promoteurs ont déduit des frais de gestion de la propriété entre 2 et 9 %.
Progression du financement de l’immobilier
Avant Internet, la syndication immobilière exigeait que les investisseurs intéressés disposent d’un réseau établi de partenaires de syndication pour trouver des affaires fiables et rentables pour acheter des actions.
Comme les deux types qui ouvrent un bar ensemble, le type qui a l’expérience des bars devait d’une manière ou d’une autre rencontrer le type qui a l’argent, et vice versa. Quelques années plus tard, les choses ont vraiment changé pour les syndicats immobiliers, avec l’aide d’Internet et l’avènement du crowdfunding.
Le crowdfunding immobilier donne accès aux fondamentaux financiers d’une transaction et permet aux investisseurs accrédités d’acheter facilement des actions sans utiliser l’ancien modèle de frais de discussion et de caddie des country-clubs.
Le crowdfunding est un moyen de collecter des fonds par internet pour un grand projet avec l’aide d’une « foule » d’investisseurs. Si un projet reçoit suffisamment de fonds, il est lancé. Sinon, l’argent est restitué aux investisseurs.
Les syndications immobilières financées par la foule sont plus accessibles, ont des minimums d’investissement moins élevés et offrent une foule d’informations en ligne sur les projets, accessibles aux investisseurs potentiels.
Croissance et performance des fonds
Selon les derniers documents d’offre publique de Fundrise pour son introduction en bourse, l’entreprise gère environ 488 millions de euros d’actifs, compte 63 271 investisseurs actifs et 76 employés. La croissance de ses actifs sous gestion et les signatures des investisseurs sont très prometteuses.
Le portefeuille moyen sur cinq ans de la plateforme de Fundrise a également obtenu d’assez bons résultats, avec un rendement de 10,79 % contre 7,92 % pour le FNB Vanguard Total Stock Market et 7,4 % pour le FNB Vanguard Real Estate. Leur surperformance massive de plus de 14 % en 2018 par rapport à l’ETF Vanguard Total Stock Market est particulièrement impressionnante.
En générant un fort rendement sur 5 ans, Fundrise a fait un grand pas en avant en prouvant ce qu’ils croient depuis si longtemps : qu’un modèle de diversification des individus dans l’immobilier par le biais d’une plateforme technologique directe et à faible coût est une alternative d’investissement supérieure à la détention d’actions et d’obligations cotées en bourse.
Investir sur les meilleures plateformes
Avec le crowdfunding immobilier, vous n’avez pas besoin de risquer 100 000 euros ou plus pour investir dans l’immobilier commercial. Au contraire, vous pouvez investir pour des montants beaucoup plus faibles, comme 5 000 euros. Les meilleures plateformes de crowdfunding immobilier sont aujourd’hui :
CrowdStreet
Fondée en 2014, CrowdStreet est basée à Portland et met en relation les investisseurs accrédités avec un large éventail d’investissements en immobilier commercial sous forme de dettes et d’actions.
CrowdStreet est formidable car il se concentre principalement sur les villes de 18 heures (villes secondaires) avec des évaluations plus faibles, des rendements locatifs nets plus élevés et une croissance potentiellement plus forte.
Fundrise
Fundrise, fondé en 2012 et disponible pour les investisseurs accrédités et non accrédités. Je travaille avec Fundrise depuis le début, et ils m’ont toujours impressionné par leur innovation.
Ils sont les pionniers du produit eREIT. Plus récemment, ils ont été les premiers à lancer un fonds d’opportunité dans le domaine du crowdfunding immobilier pour tirer profit des nouvelles lois fiscales.
Meilleures plateformes de crowdfunding dans l’immobilier
Ces deux plateformes sont les plus anciennes et les plus importantes plateformes de financement de l’immobilier à l’heure actuelle. Elles disposent des meilleures places de marché et de la plus forte souscription d’affaires.
Les investisseurs doivent examiner attentivement leurs propres objectifs d’investissement lorsqu’ils évaluent la gamme d’opportunités immobilières disponibles.
N’oubliez pas non plus que les investissements immobiliers comportent de nombreux facteurs de risque. Il est important d’examiner l’ensemble des documents de l’offre pour tout investissement évalué.
