Rédiger un état des lieux avant la signature d’un acte de vente n’est pas obligatoire. Cependant, il est fortement recommandé de dresser un état des lieux, car c’est un document qui peut protéger aussi bien le vendeur que l’acheteur. De même, la visite entre les compromis de vente et l’acte final de vente doit être effectuée par les deux parties. Ainsi, si vous souhaitez vendre votre local commercial, il est préférable de suivre les démarches nécessaires et de rédiger un état des lieux.
La réalisation d’un état des lieux pour la vente d’un local commercial
Selon la loi Alur et la loi Pinel, il est indispensable de dresser un état des lieux d’entrée et de sortie. D’ailleurs, l’établissement d’un état des lieux vente, comme l’état des lieux pour les professionnels, est très important, car il peut protéger les deux parties en cas de désaccord. D’une manière générale, l’état des lieux doit décrire l’état du logement pièce par pièce. Il doit également décrire les caractéristiques des appareils électriques ainsi que les autres équipements dans le local. En général, vous devez réaliser un état des lieux avant la remise des clefs et la signature du contrat de vente. Tout comme dans un contrat de location, il est également important d’établir un état des lieux dans la vente d’un local commercial. Pour cela, vous devez impérativement vous référer à un modèle d’état des lieux.
Les informations à inclure dans un état des lieux
Selon la loi Alur, les informations suivantes doivent être mentionnées dans l’état des lieux :
- la date de l’état des lieux ;
- l’identité et l’adresse des deux parties ;
- l’adresse du local commercial ;
- la surface totale du local ;
- la description du local commercial (pour constater les dégradations) ;
- la signature de chaque partie.
Comment inspecter le local commercial lors de l’état des lieux ?
En général, il est indispensable de faire une inspection générale à l’intérieur du local commercial. Cela permettra à l’acheteur de voir le bon ou mauvais état du local. Pour cela, l’acheteur ferait encore mieux de prendre des photos de chaque élément qui nécessite des réparations. Ainsi, l’acheteur doit porter une attention particulière sur :
- les équipements électriques du local ;
- les revêtements et les écoulements d’eau ;
- l’état des fenêtres, des portes et des serrures.
Les étapes nécessaires à la vente d’un local commercial
La vente d’un local commercial doit suivre les démarches suivantes :
- faire une estimation du prix de vente ;
- informer l’acheteur sur le prix final et les conditions de vente ;
- signer le compromis de vente ;
- puis, signer l’acte de vente.
Faire une estimation du prix de vente
En principe, le prix d’un local commercial ne se détermine pas en fonction du nombre de mètres carrés, comme pour les appartements ou maisons. En effet, il faut tenir compte de plusieurs autres critères, tels que :
- l’ emplacement du bien immobilier : au bord de la route ou à proximité des transports en communs… ;
- l’état et l’aménagement de chaque pièce : qui détermine la surface habitable ;
- l’état d’entretien des lieux : s’il y a des dégradations constatées ou non ;
- les dispositifs de sécurité du local commercial.
Que doit contenir l’acte de vente d’un local commercial ?
A priori, l’acte de vente doit être rédigé, soit par le propriétaire ou son avocat, soit par un huissier de justice. Cependant, il est préférable de faire appel à un huissier, car ce dernier est un professionnel de droit, le mieux placé pour rédiger un acte de vente en bonne et due forme. En tout cas, le contrat de vente doit contenir les informations importantes suivantes :
- l’identité du propriétaire et de l’acheteur ;
- le prix de vente du local commercial ;
- les conditions de vente ;
- les informations exhaustives (comme : la superficie du local ou le nombre de pièces).
L’obligation du vendeur de fournir des diagnostics techniques
C’est une étape obligatoire pour le propriétaire qui souhaite vendre son local commercial. Le diagnostic technique permet de savoir s’il est nécessaire ou non de réaliser des travaux d’entretien au sein du local. C’est également une façon de déterminer les éventuelles dégradations dans chaque pièce. Tout comme l’état des lieux, les diagnostics immobiliers permettent également de définir l’état général du local. A cet effet, le propriétaire du lieu est tenu de contacter un diagnostiqueur immobilier afin de déterminer l’état de l’isolation, la performance énergétique, l’état des compteurs d’eau, etc. A noter que l’acheteur a entièrement le droit de réclamer les diagnostics au propriétaire du local.
Le droit de visite de l’acheteur avant de signer l’acte de vente
Généralement, l’acheteur a le droit de visiter le bien immobilier, entre la signature du compromis de vente et l’acte final de vente. Ceci permet à l’acheteur de voir si l’état du local et de ses équipements sont conformes à la description dans l’état des lieux. D’ailleurs, il est important pour l’acheteur de s’assurer que le logement est bien celui qu’il a vu lors de la constitution du compromis de vente. Il peut même demander de faire une autre visite avant de signer l’acte de vente définitivement. En effet, une fois que l’acheteur a signé l’acte de vente, celui-ci ne peut plus se retourner contre le vendeur.
La garantie des vices cachés après la signature de l’acte de vente
La garantie des vices cachés est un document unique qui permet à l’acheteur de résilier le contrat de vente ou de demander des dédommagements au vendeur. Cependant, dans le cas où le vendeur est un particulier, celui-ci a bien le droit de s’exonérer de la garantie (sauf en cas de mauvaise foi). Par contre, si le vendeur est un professionnel, ce dernier n’a nullement le droit de se libérer de cette obligation, en cas de découverte d’un vice caché.
